Eigentümerwechsel bei Gebäuden

Über die Auswirkung eines Eigentumswechsels auf eine Gebäude- oder Inhaltsversicherung

1. Formen des Eigentumswechsels

• Veräußerung
  Veräußerung ist jede Eigentumsübertragung, der ein Rechtsgeschäft, in der Regel ein Kaufvertrag, zu Grunde liegt. Dazu gehört auch die Eigentumsübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, wobei der künftige Erbe bereits zu Lebzeiten des Erblassers künftige Nachlassgegenstände übertragen bekommt, und zwar auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung.
• Erbfolge
  Nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches geht mit dem Tode des Erblassers die Erbschaft auf den Erben über (§ 1922 BGB).

2. Anzeige einer Veräußerung durch den Veräußerer oder den Erwerber

•  Veräußerung
  Beide sind gesetzlich verpflichtet, die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG).

3. Zeitpunkt des Eigentumswechsels

• • Bei Gebäuden: Mit dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Darüber erhält der Erwerber eine Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes. Die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch geschieht regelmäßig erst mehrere Monate nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages und der erklärten Auflassung.
  • Bei beweglichen Sachen ist die Übergabe an den Käufer maßgebend für den Eigentumswechsel.
    Ausnahmen:
    1. Bei Zwangsversteigerung von Gebäuden oder beweglichen Sachen: Die Erteilung des Zuschlages im  Zwangsversteigerungstermin.
    2. Bei Erbfolge: Mit dem Tode des Erblassers (vor der Grundbuchberichtigung).

4. Übergang des Versicherungsvertrages auf den neuen Eigentümer

Jeder Eigentumswechsel, ob Veräußerung oder Erbfolge, hat nach den gesetzlichen Bestimmungen des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) oder dem Erbrecht den Übergang des Versicherungsvertrages auf den neuen Eigentümer zur Folge.

Das ist eine vorteilhafte Regelung, weil dadurch zu keinem Zeitpunkt eine Lücke im Versicherungsschutz entsteht.
Nach diesen Bestimmungen braucht danach der Erwerber einer versicherten Sache mit dem Versicherer keine Vereinbarung über die Fortsetzung des Versicherungsvertrages zu treffen.

Dennoch wird es sich regelmäßig empfehlen, den Eigentumswechsel zum Anlass zu nehmen, den Inhalt des Versicherungsvertrages, insbesondere auch hinsichtlich der zutreffenden Versicherungssumme, zu überprüfen
und das in einem neuen Versicherungsantrag festzuhalten.

5. Rechte des Erwerbers bei einer Veräußerung

Bei einer Veräußerung oder einer Zwangsversteigerung hat der Erwerber das Recht zur Kündigung des Versicherungsvertrages (§ 96 VVG). Die Kündigung ist in Textform auszusprechen; mündliche Erklärungen genügen nicht. Der Kündigung ist zum Nachweis des Eigentumswechsels eine Kopie des Grundbuchauszuges beizufügen.

Der Erwerber kann jedoch nur innerhalb eines Monats seit dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels entweder mit sofortiger Wirkung oder mit Wirkung zum Schluss des laufenden Versicherungsjahres kündigen. Eine Kündigung vor dem Eigentumsübergang (bei Gebäuden = Grundbucheintragung oder Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungstermin) ist unwirksam und muss deshalb vom Versicherer zurückgewiesen werden. Besteht der Erwerber weiterhin auf seiner Kündigung, muss er diese innerhalb eines Monats seit der Eigentumsübertragung
(bei Gebäuden = Grundbucheintragung oder Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungstermin) wiederholen.

Hatte der Erwerber von der Versicherung keine Kenntnis, so bleibt das Kündigungsrecht bis zum Ablauf eines Monats von dem Zeitpunkt an bestehen, in welchem der Erwerber von der Versicherung Kenntnis erlangt. Für die Kenntnis vom Bestehen einer Versicherung genügt die Kenntnis des Versicherers, ohne dass der alte Versicherungsschein mit Angabe der Versicherungssumme und der Beitragshöhe vom bisherigen Eigentümer übergeben sein muss.

Erhält der Erwerber bei Gebäuden aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist die Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes, so erkennen die Versicherer die Kündigung noch als rechtzeitig an, wenn der Erwerber sie so schnell wie möglich nach der Information durch das Grundbuchamt ausspricht. Darum sollte der Erwerber seinem Kündigungsschreiben stets auch die Mitteilung des Grundbuchamtes beifügen, insbesondere aber auch, um sich als neuer Eigentümer auszuweisen.

Hier noch wichtige Hinweise:

• Ein außerordentliches Kündigungsrecht ist nur für den Erwerber vorgesehen, nicht jedoch
  für den Veräußerer. (Hinweis: Auch der Versicherer kann unter Einhaltung einer Frist von
  einem Monat ab Kenntnis von der Veräußerung das Versicherungsverhältnis kündigen.)
• Die Eintragung einer “Vormerkung” in das Grundbuch ist noch nicht der Zeitpunkt des Eigentumswechsels und berechtigt deshalb noch nicht zur Kündigung.
• Bei einem auf einer Erbfolge beruhenden Eigentumswechsel ist sowohl nach den Bestimmungen des Erbrechts als auch jenen des VVG kein außerordentliches Kündigungsrecht für den neuen Eigentümer vorgesehen.

6. Beitragszahlung durch den Veräußerer und den Erwerber

Bei einer Veräußerung sind sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber verpflichtet, den Versicherungsbeitrag zu zahlen, der auf das bei dem Eigentumswechsel laufende Versicherungsjahr entfällt. Der Versicherer kann den Versicherungsbeitrag selbstverständlich nur einmal fordern. Es ist dann Sache des Veräußerers und des Erwerbers, ihre Beitragszahlung untereinander nach der Dauer des Eigentums während des laufenden Versicherungsjahres auszugleichen.

Der Versicherer nimmt diesen notwendigen Beitragsausgleich grundsätzlich nicht vor. Kündigt jedoch der Erwerber, so ist er gegenüber dem Versicherer nicht mehr zur Beitragszahlung verpflichtet.
In diesem Fall ist der Versicherungsbeitrag vom Veräußerer zu zahlen (§ 96, Abs. 3 VVG).

7. Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung ( H+G )

Bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ( H+G ), die eine personenbezogene Versicherung ist, verhält es sich anders:

Wenn Sie ein Objekt verkaufen, das Sie nicht selbst bewohnen, erlischt die H+G automatisch, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der neue Eigentümer sollte für eine nahtlos anschließende eigene H+G sorgen.

Sie als Verkäufer erhalten die Versicherungsbeiträge, die Sie zuviel bezahlt haben, anteilig zurück.

Sollten Sie ein Objekt kaufen, welches Sie selbst bewohnen werden, ist die H+G automatisch in Ihrer Privathaftpflichtversicherung beitragsfrei eingeschlossen.

Sollten Sie ein Objekt kaufen, welches Sie nicht selbst nutzen, empfehlen wir eine H+G am gleichen Tag der Beurkundung beim Notar vorsorglich im Rahmen einer vorläufigen Deckungszusage.
Der exakte Beginn wird dann später mit der Grundbucheintragung korrigiert.